Proyectos EB-5 actuales
Con una trayectoria de más de 15 años en el sector EB-5 y más de 30 años en el desarrollo y la financiación inmobiliaria, proporcionamos perspectivas que son invisibles para otros, ayudando a nuestros inversores a elegir los proyectos EB-5 adecuados.
Preguntas más frecuentes
¿Cuáles son los tipos de proyectos EB-5?
Los proyectos EB-5 asumen muchos modelos empresariales diferentes y operan en muchos sectores distintos. Los tipos de proyectos EB-5 incluyen:
- Comercio minorista de uso mixto
- Hoteles
- Estadios deportivos
- Restaurantes
- Desarrollos agrícolas, incluidas bodegas y granjas
- Fabricación de vehículos eléctricos
- Fabricación
- Biotecnología y tecnologías médicas
- Casinos
- Locales de ocio
- Centros de convenciones
- Edificios de oficinas
¿Cómo es un Modelo de Proyecto EB-5 típico?
La mayoría de las inversiones EB-5 suelen incluir el desarrollo inmobiliario como creación de empleo, ya que es más fácil crear puestos de trabajo con la construcción.
Nueva Empresa Comercial: La Nueva Empresa Comercial (NCE) es la entidad creada en la que invierten los inversores EB-5. El Gestor de la NCE es el emisor del valor y gestiona la Nueva Empresa Comercial en la que invierten los inversores. El capital invertido se destina entonces como préstamo o como capital a la Entidad Creadora de Empleo.
Entidad Creadora de Trabajos (ECJ): Es la entidad del proyecto donde se crearán los puestos de trabajo. En un proyecto EB-5 típico, cada inversor EB-5 compra una acción de la NCE. A partir de ahí, el dinero de los inversores se reúne y se presta o se invierte en forma de capital en el proyecto EB-5. La cantidad restante necesaria para completar el proyecto puede proceder de un promotor, un préstamo bancario, una subvención, un fondo de inversión o cualquier otra fuente de capital.
Un proyecto modelo «Préstamo» es un proyecto en el que la NCE concede un préstamo al proyecto. Cada proyecto tendrá un tipo de cupón y un plazo de préstamo/fecha de vencimiento. El tipo del cupón se paga durante todo el plazo del préstamo, a partir de la fecha de inicio del mismo. Un proyecto EB-5 típico tendrá un plazo de préstamo de 5 a 7 años.
Un proyecto modelo de «Capital» es un proyecto en el que la NCE realiza una inversión Preferente, Pari Passu o cualquier otra forma de Capital en el proyecto. Por lo general, los proyectos de capital tienen más riesgo, pero potencialmente pueden reportar al inversor una mayor rentabilidad si el negocio tiene éxito. En una inversión de capital pura, no hay una fecha de vencimiento para devolver el dinero al inversor, sino que éste participa en los flujos de caja del proyecto, y la devolución del capital depende de la venta o refinanciación del proyecto.
¿Cómo se estructura la pila de capital de un proyecto EB-5 típico?
Prestamista principal: El Prestamista Senior es el primero en la cola para ser reembolsado, tiene la primera posición o el derecho a ejecutar la hipoteca de la propiedad si se produce un incumplimiento del contrato de préstamo. Esto significa que, en caso de fracaso del proyecto, el prestamista en primera posición puede hacerse con la propiedad de la urbanización y liquidarla para recuperar su dinero. A menudo se trata de un banco, pero a veces es el fondo EB-5.
Prestamista Secundario o Mezzanine: El Prestamista Secundario o Mezzanine ocupa la segunda posición y, por tanto, es el segundo en la cola para ser reembolsado, el Prestamista Senior será reembolsado en su totalidad antes de que el segundo prestamista recupere ningún dinero. La mayoría de los préstamos para proyectos EB-5 están garantizados en segunda posición, por lo que es importante conocer la cuantía del préstamo principal.
Posición de Capital Preferente: Los inversores de Capital Preferente recibirán beneficios del proyecto hasta que se pague su rentabilidad preferente. Esto también significa que la rentabilidad depende de que el proyecto genere beneficios, a diferencia de un préstamo, en el que se devengan intereses cuando se prestan fondos al promotor. También dependes de que la NCE se liquide mediante una venta o refinanciación para recuperar tu inversión, y puede que no haya una fecha de vencimiento de la inversión. Hay muchas formas de estructurar las ofertas de Participaciones Preferentes, revisa los documentos de oferta de cada proyecto individual para obtener la verdadera estructura de la inversión.
Posición de Capital Pari Passu: El Capital Pari Passu es un reparto de beneficios entre el Gestor y/o promotor de la NCE y el inversor. Ésta puede ser la parte más arriesgada de la pila de capital, ya que dependes de los beneficios para pagar la rentabilidad. En esta estructura, generalmente dependes de la venta de tu participación en la NCE para recuperar tu inversión.
El lugar que ocupe tu dinero en la pila de capital decidirá el perfil de riesgo y rendimiento de tu inversión. Otros aspectos primordiales a tener en cuenta son el valor actual del activo durante la construcción, lo avanzada que está la construcción y la probabilidad de que finalice.
¿Qué es el requisito EB-5 de creación de empleo?
Un inversor EB-5 debe invertir la cantidad de capital requerida en una nueva empresa comercial que creará puestos de trabajo a tiempo completo para al menos 10 empleados cualificados.
- Para una nueva empresa comercial ubicada en un Centro Regional, la nueva empresa comercial puede crear directa o indirectamente los puestos a tiempo completo.
- Los empleos directos establecen una relación empleador-empleado entre la nueva empresa comercial y las personas que emplea.
- Los empleos indirectos se mantienen fuera de la nueva empresa comercial, pero se crean gracias a ella.
¿Qué es un Área de Empleo Específica (AEE)?
Un TEA puede ser, en el momento de la inversión
- Una zona rural; o
- Una zona con una tasa de desempleo elevada (definida como al menos el 150% de la tasa de desempleo media nacional).
Una zona rural es cualquier zona que no esté dentro de un área estadística metropolitana (MSA) (según la designación de la Oficina de Gestión y Presupuesto) o dentro del límite exterior de cualquier ciudad o pueblo que tenga una población de 20.000 habitantes o menos, según el censo decenal más reciente de Estados Unidos.
Una zona de alto desempleo puede ser cualquiera de las siguientes zonas
- Una MSA;
- Un condado concreto de una MSA;
- Un condado en el que se encuentre una ciudad o pueblo con una población igual o superior a 20.000 habitantes; o
- Ciudad o pueblo con una población igual o superior a 20.000 habitantes fuera de una MSA.
Una zona de alto desempleo también puede consistir en la zona censal o zonas censales contiguas en las que la nueva empresa comercial desarrolle principalmente su actividad. Esto puede incluir cualquiera o todos los tramos censales directamente adyacentes, si la media ponderada de desempleo para el área especificada basada en la medida de empleo de la mano de obra para cada tramo es el 150% de la media nacional de desempleo.
Fuente: USCIS
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