Los proyectos EB-5 asumen muchos modelos comerciales diferentes y operan dentro de muchas industrias diferentes. Los tipos de proyectos EB-5 incluyen:

• Minorista de uso mixto
• Hoteles
• Estadios deportivos
• Restaurantes
• Desarrollos agrícolas, incluidas bodegas y granjas
• Fabricación de vehículos eléctricos
• Fabricación
• Biotecnología y tecnologías médicas
• Casinos
• Lugares de entretenimiento
• Centros de convenciones
• Edificios de oficinas

La mayoría de las inversiones EB-5 tienden a incluir el desarrollo inmobiliario, ya que la creación de empleo es más fácil de mostrar a través de la construcción.

Modelo típico de proyecto EB-5 NCE o nueva empresa comercial: La nueva empresa comercial (NCE) es la entidad creada como el “fondo EB-5” en el que invierten los inversores EB-5. El NCE Manager es el emisor del valor y gestiona la Nueva Empresa Comercial en la que invierten los inversores. El capital invertido se distribuye luego como préstamo o como capital social para la JCE.

JCE o entidad creadora de trabajos: : la entidad del proyecto donde se crearán los trabajos. En un proyecto EB-5 típico, cada inversor EB-5 compra una acción de capital de la NCE. A partir de ahí, el dinero de los inversores se junta y se presta o se invierte en forma de capital en el proyecto EB-5. El monto restante requerido para completar el proyecto puede provenir de un desarrollador, préstamo bancario, subvención, fondo de inversión o cualquier otra fuente de capital.

Un proyecto modelo de “préstamo” es un proyecto en el que la NCE concede un préstamo al proyecto. Cada proyecto tendrá una tasa de cupón fija y un plazo / fecha de vencimiento del préstamo. La tasa de cupón fija se paga durante el plazo del préstamo a partir del día en que se presta el dinero al promotor. Un proyecto EB-5 típico tendrá un plazo de préstamo de 5 a 7 años.

Un proyecto modelo de “Equidad” es un proyecto en el que la NCE realiza una inversión Preferida, Pari Passu o cualquier otra forma de inversión de capital en el proyecto. Los proyectos de capital intrínsecamente tienen más riesgo, pero potencialmente pueden generar al inversionista un mayor rendimiento si el negocio tiene éxito. En una inversión de capital puro, no hay una fecha de vencimiento para devolver al inversionista, el retorno de capital de los inversionistas depende de la venta o refinanciamiento del proyecto, generalmente a discreción del desarrollador o administrador de NCE.

Prestamista principal: El prestamista principal es el primero en la fila para recibir el reembolso, tiene la primera posición o el derecho a ejecutar la hipoteca de la propiedad si hay un incumplimiento en el contrato de préstamo. Esto significa que, en caso de falla del proyecto, el prestamista de primera posición puede asumir la propiedad de la propiedad de desarrollo y liquidarla para recuperar su dinero. Suele ser un banco, pero a veces es el fondo EB-5.

Prestamista secundario o intermedio: El prestamista secundario o intermedio ocupa la segunda posición y, por lo tanto, es el segundo en la fila para ser reembolsado, el prestamista principal recibirá el reembolso completo antes de que el segundo prestamista recupere el dinero. La mayoría de los préstamos para proyectos EB-5 se encuentran en la segunda posición, por lo que es importante tener en cuenta qué tan grande es el préstamo principal.

Posición de capital preferente: los inversores de capital preferente recibirán beneficios del proyecto hasta que se pague su rendimiento preferido. Esto también significa que el rendimiento depende de que el proyecto genere una ganancia, a diferencia de un préstamo en el que se generan intereses desde el primer día en que se prestan los fondos al desarrollador. También confía en que la NCE liquide mediante una venta o refinanciamiento para recuperar su inversión, y es posible que no haya una fecha de vencimiento de la inversión. Hay muchas formas de estructurar las ofertas de acciones preferentes; revise los documentos de oferta de cada proyecto individual para obtener la verdadera estructura de la inversión.

Posición de Pari Passu Equity:  Pari Passu Equity es una distribución de ganancias dividida entre el Gerente de NCE y / o el desarrollador y el inversionista. Esta es la parte más riesgosa de la estructura del capital, ya que depende únicamente de las ganancias para recibir un retorno. Bajo esta posición esta bajo la oportunidad de vender el activo para recuperar el Capital.

El lugar donde esté su dinero en la estructura del capital decidirá el riesgo y el retorno de su inversión. Otros aspectos primarios a considerar son: el valor actual del activo durante la construcción, qué tan avanzada está la construcción y la probabilidad de que se complete la construcción.