Projets EB-5 actuels
Avec plus de 15 ans d'expérience dans le secteur EB-5 et plus de 30 ans dans le développement immobilier et la finance, nous fournissons des informations qui sont invisibles pour d'autres, aidant nos investisseurs à choisir les bons projets EB-5.
Questions fréquemment posées
Quels sont les types de projets EB-5 ?
Les projets EB-5 s’appuient sur de nombreux modèles d’entreprise différents et opèrent dans de nombreux secteurs d’activité. Les types de projets EB-5 sont les suivants
- Commerce de détail à usage mixte
- Hôtels
- Stades de sport
- Restaurants
- Développements agricoles, y compris les domaines viticoles et les exploitations agricoles
- Fabrication de véhicules électriques
- Fabrication
- Biotechnologies et technologies médicales
- Casinos
- Lieux de divertissement
- Centres de congrès
- Immeubles de bureaux
À quoi ressemble un modèle de projet EB-5 typique ?
La plupart des investissements EB-5 tendent à inclure le développement immobilier dans la création d’emplois, car il est plus facile de créer des emplois dans le secteur de la construction.
Nouvelle entreprise commerciale : La nouvelle entreprise commerciale (NCE) est l’entité créée dans laquelle les investisseurs EB-5 investissent. Le gestionnaire de la NCE est l’émetteur du titre et gère la nouvelle entreprise commerciale dans laquelle les investisseurs investissent. Le capital investi est ensuite déployé sous forme de prêt ou de capital à l’entité créatrice d’emplois.
Entité de création d’emplois (JCE) : Il s’agit de l’entité du projet où les emplois seront créés. Dans un projet EB-5 typique, chaque investisseur EB-5 achète une part de la NCE. À partir de là, l’argent des investisseurs est mis en commun et prêté ou investi sous forme de capitaux propres dans le projet EB-5. Le montant restant nécessaire à l’achèvement du projet peut provenir d’un promoteur, d’un prêt bancaire, d’une subvention, d’un fonds d’investissement ou de toute autre source de capital.
Un projet modèle « prêt » est un projet dans lequel la RCE accorde un prêt au projet. Chaque projet aura un taux d’intérêt nominal et une durée de prêt/date d’échéance. Le taux d’intérêt nominal est payé tout au long de la durée du prêt, à partir de la date de début du prêt. Un projet EB-5 typique aura une durée de prêt de 5 à 7 ans.
Un projet de type « fonds propres » est un projet dans lequel la RCE fait un investissement privilégié, pari passu, ou toute autre forme de fonds propres dans le projet. Les projets en fonds propres comportent généralement plus de risques, mais peuvent potentiellement rapporter à l’investisseur un rendement plus élevé en cas de succès de l’entreprise. Dans un investissement en capital pur, il n’y a pas de date d’échéance pour rembourser l’investisseur, mais l’investisseur partage les flux de trésorerie du projet, et le retour du capital dépend de la vente ou du refinancement du projet.
Comment un projet EB-5 typique est-il structuré ?
Prêteur principal : Le prêteur principal est le premier à être remboursé, il détient la première position ou le droit de saisir la propriété en cas de défaut de paiement du contrat de prêt. Cela signifie qu’en cas d’échec du projet, le prêteur de premier rang peut devenir propriétaire de la propriété et la liquider pour récupérer son argent. Il s’agit souvent d’une banque, mais parfois aussi du fonds EB-5.
Prêteur secondaire ou mezzanine : Le prêteur secondaire ou mezzanine occupe la deuxième position et est donc le deuxième à être remboursé, le prêteur principal sera remboursé en totalité avant que le second prêteur ne récupère de l’argent. La plupart des prêts pour des projets EB-5 sont garantis en deuxième position, il est donc important de connaître le montant du prêt principal.
Position privilégiée : Les investisseurs en actions privilégiées recevront les bénéfices du projet jusqu’à ce que leur rendement privilégié soit payé. Cela signifie également que le rendement dépend de la rentabilité du projet, contrairement à un prêt où des intérêts sont perçus lorsque des fonds sont prêtés au promoteur. Vous dépendez également de la liquidation de la NCE par le biais d’une vente ou d’un refinancement pour récupérer votre investissement, et il se peut qu’il n’y ait pas de date d’échéance pour l’investissement. Il existe de nombreuses façons de structurer les offres d’actions privilégiées. Veuillez consulter les documents d’offre pour chaque projet individuel afin d’obtenir la véritable structure de l’investissement.
Position de fonds propres Pari Passu : La participation au capital est un partage des bénéfices entre le gestionnaire et/ou le promoteur des RCE et l’investisseur. Il peut s’agir de la partie la plus risquée de l’empilement de capitaux, car vous comptez sur les bénéfices pour payer le rendement. Dans cette structure, vous comptez généralement sur la vente de votre part de la RCE pour récupérer votre investissement.
L’emplacement de votre argent dans l’empilement des capitaux déterminera le profil de risque et de rendement de votre investissement. D’autres aspects essentiels à prendre en compte sont la valeur actuelle de l’actif pendant la construction, l’état d’avancement de la construction et la probabilité d’achèvement de la construction.
Qu'est-ce que l'exigence de création d'emplois EB-5 ?
Un investisseur EB-5 doit investir le montant requis dans une nouvelle entreprise commerciale qui créera des emplois à temps plein pour au moins 10 employés qualifiés.
- Pour une nouvelle entreprise commerciale située dans un centre régional, la nouvelle entreprise commerciale peut créer directement ou indirectement les postes à temps plein.
- Les emplois directs établissent une relation employeur-employé entre la nouvelle entreprise commerciale et les personnes qu’elle emploie.
- Les emplois indirects sont occupés en dehors de la nouvelle entreprise commerciale mais sont créés grâce à elle.
Qu'est-ce qu'un bassin d'emploi ciblé (TEA) ?
Une AET peut être, au moment de l’investissement, soit
- Une zone rurale ; ou
- Une région où le taux de chômage est élevé (au moins 150 % du taux de chômage moyen national).
Une zone rurale est une zone autre qu’une zone située dans une zone statistique métropolitaine (MSA) (telle que désignée par l’Office of Management and Budget) ou dans les limites extérieures d’une ville ou d’un village dont la population est inférieure ou égale à 20 000 habitants, selon le dernier recensement décennal des États-Unis.
Une zone à fort taux de chômage peut être l’une des zones suivantes
- Une MSA ;
- Un comté spécifique dans une MSA ;
- Un comté dans lequel se trouve une ville de 20 000 habitants ou plus ; ou
- Une ville ou un village avec une population de 20 000 habitants ou plus en dehors d’une MSA.
Une zone à fort taux de chômage peut également comprendre le secteur de recensement ou les secteurs de recensement contigus dans lesquels la nouvelle entreprise commerciale exerce principalement ses activités. Il peut s’agir d’un ou de tous les secteurs de recensement directement adjacents, si la moyenne pondérée du chômage pour la zone spécifiée, basée sur la mesure de l’emploi de la main-d’œuvre pour chaque secteur, est égale à 150 % de la moyenne nationale du chômage.
Source : USCIS
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