Проекты EB-5 предполагают множество различных бизнес-моделей и сосредоточены в различных отраслях экономик. Варианты проектов EB-5 включают в себя:

• Объекты многофункциональной розничной торговли
• Отели
• Спортивные стадионы
• Рестораны
• Сельскохозяйственные проекты, включая винодельни и фермы
• Производство электрического транспорта
• Иное промышленные объекты
• Биотехнологии и медицинские технологии
• Казино
• Развлекательные центры
• Конференц-центры
• Офисные здания

Большинство проектов EB-5, как правило, связаны с девелопментом недвижимости, так как создание рабочих мест легче всего подтвердить в строительной сфере

Новое коммерческое предприятие (или NCE): это организация, выступающая в качестве инвестиционного фонда EB-5, в которую инвестируют инвесторы EB-5.  Управляющий NCE (NCE Manager), он же Региональный центр, является эмитентом долей участия и управляет NCE. Инвестированный капитал затем используется в качестве займа или капитала для Проектной компании (JCE).

Проектная компания (или JCE):  компания, где будут созданы рабочие места. В типовом проекте EB-5 каждый инвестор EB-5 покупает одну долю NCE. Оттуда деньги инвесторов объединяются и выдаются в долг или инвестируются в форме капитала в проект EB-5. Оставшаяся сумма, необходимая для завершения проекта, может поступить от застройщика, банка, за счет гранта, инвестиционного фонда или любого другого источника капитала.

Модель проекта по типу «Заем» (или Loan) — это проект, в котором NCE предоставляет средства инвесторов проектной компании в форме займа (Loan). В каждом проекте имеется фиксированная ставка купона и срок займа/срок погашения. Фиксированная ставка купона выплачивается в течение срока займа, начиная со дня, когда деньги предоставляются девелоперу. В типичном проекте EB-5 срок займа составляет от 5 до 7 лет.

Модель проекта по типу «Взнос в уставный капитал» (или Equity) — это проект, в котором NCE инвестирует в проект через привилегированные акции, пари-пассу или в любой другой форме в уставный капитал JCE. Такие проекты по своей природе имеют больший риск, но потенциально могут принести инвестору более высокую прибыль, если бизнес успешен. В подобных моделях  не предусмотрен фиксированный срок возврата средств инвестору, а доходность капитала инвесторов зависит от продажи или рефинансирования проекта.

Старший кредитор (Senior Lender): Средства старшего кредитора подлежат возврату в первой очереди, его требование приоритетно, и кредитор имеет право обращения взыскания на имущество, если по кредиту произойдет дефолт. Это означает, что в случае неуспеха проекта кредитор первой очереди может обратить в свою собственность активы незавершенного проекта и реализовать их, чтобы вернуть свои деньги. Таким кредитором чаще всего выступает банк, но иногда это фонд EB-5.

Кредитор второй очереди (Mezzanine Lender): Такой кредитор занимает вторую позицию и, следовательно, является вторым в очереди требований, но сначала полностью погашено должно быть требование старшего кредитора. Большинство займов инвесторов в проектах EB-5 имеют вторую очередь погашения, поэтому важно понимать размер требования  старшего кредитора.

Привилегированные акции (доли): Такие инвесторы будут получать прибыль от проекта до тех пор, пока не будет возвращены их средства. Это также означает, что возврат средств зависит от прибыльности проекта, в отличие от займа, в котором проценты выплачиваются с первого дня, когда средства займа предоставляются девелоперу. Вы также зависите от успеха реализации NCE путем продажи или рефинансирования для возврата своих инвестиций, поэтому срок возврата инвестиций не определен. Существует много способов структурирования проектов с участием привилегированных акций (долей). Всегда проверяйте документы каждого проекта, чтобы выяснить структуру его капитала.

Капитал пари-пассу: Pari Passu Equity — это разделение прибыли между управляющим NCE и / или девелопером и инвестором. Это самая рискованный вариант структуры капитала, поскольку вы полагаетесь полностью на получение проектом прибыли для возврата инвестиций. Кроме того, любая девальвация актива может серьезно повлиять на способность продать или рефинансировать актив для выкупа акций инвестора  в NCE. Опять же, вы полагаетесь на продажу своей доли в NCE для возврата своих инвестиций, и таким образом, срок возврата неизвестен.

От того, в какой части капитала ваши деньги находятся, зависит риск и возврат ваших инвестиций. Другими основными факторами, которые следует учитывать, являются: текущая стоимость актива во время строительства, сколько времени осталось до окончания строительства и вероятность его завершения в срок.