EB-5 尽职调查是对 EB-5 项目的九个方面进行严格评估，包括文件、资金来源、区域中心、TEA 资格、创造就业机会、开发商、时间表、商业计划和投资者保护，以便在投资者承诺之前确认移民可行性和资金安全性。 如果操作得当，它就能以有据可查的证据取代市场宣传，并在投资者还能抽身而退的时候及早暴露结构性弱点。
自 1990 年推出以来，EB-5 计划就提出了一个明确的主张：投资美国企业并为您和您的家人争取永久居留权。几十年来，成千上万的人通过这一途径成功获得了绿卡。
EB-5 计划的核心是通过引导外国资本进入创造就业机会的企业来刺激美国经济增长。为实现这一目标，每项 EB-5 投资都必须满足严格的法律、经济和时间要求。在没有适当尽职调查的情况下驾驭这一框架是投资者最常犯的错误之一，也是代价高昂的错误之一。
以下文章以简单易用的格式提供了一个实用的EB-5 项目尽职调查工具包。每个部分都列出了您可以提出的具体问题以及在答案中需要注意的事项，这样您就可以快速评估项目的文件、创造就业机会的可信度、TEA 支持、区域中心的跟踪记录、投资者保护、时间表的现实性以及退出策略。
- 九个尽职调查类别共同决定一个 EB-5 项目的结构是否同时满足移民和投资目标
- 完整的文件包（PPM、商业计划、经济报告、TEA 分析、区域中心记录）应预先提供--"我们稍后再分享 "是一个预警信号
- 资金来源的准备几乎完全取决于您的EB-5移民律师的经验--雇得好，雇得早
- 区域中心的地位可通过美国移民局的公共目录进行核实；要求提供 I-526E 和 I-829 批准的文件记录
- 有意义的工作岗位缓冲（每个投资者可轻松获得 10 个以上的工作岗位）可保护投资者免受预算变化、延迟和模型敏感性的影响
- 资本堆叠位置决定还款优先级--投资者应准确了解 EB-5资本相对于优先债务和担保人股权的位置
- 退出现实主义意味着有市场数据支持的明确的主要路径，以及可信的退路--而不是含糊不清的灵活性语言
EB-5 尽职调查的九大支柱。
使用此索引可直接跳转到任何类别的问题和答案。它们共同构成了一个完整的框架，用于在您投入资金前评估任何 EB-5 项目。
在进行任何更深入的分析之前，整套文件必须摆在桌面上。这里的空白往往预示着其他地方的空白。
通常包括 PPM（或发售备忘录）、运营/合伙协议、认购协议、商业计划、经济/就业创造报告、区域中心文件、TEA 分析和支持文件，以及关键的第三方支持，如市场研究、预算、合同和财务预测。缺失项目或 "我们稍后再分享 "应视为预警信号。
资金来源文件是 EB-5 程序中技术性最强、影响最大的方面之一。您的资金来源案例的质量几乎完全取决于您的移民律师的专业知识。您的首要任务是确保在流程早期聘请到合适的法律顾问。
律师应根据您的具体事实模式（无论是工资、商业收入、资产出售、赠与、贷款还是综合情况）提供清晰的定制文件计划。他们应准确解释需要收集哪些文件、哪些文件需要认证翻译、在您这样的案件中文件缺口通常出现在哪里，以及如何主动解决这些问题。
- 您能否提供与我有类似资金来源情况的客户的推荐信？
- 您每年处理多少 EB-5 案件？
- 您对［贵国］的文件要求和银行系统是否有经验？
- 您一般需要多长时间回复客户的问题？
- 如何让客户及时了解案件进展？
- 不针对您的具体情况的模糊或通用建议
- 贵国没有可核实的资金来源案例经验
- 无法提供客户推荐信
- 承诺保证批准或不切实际的时间表
- 在彻底评估资金来源之前进行投资的压力
- 初次咨询时沟通不畅或答复延迟
- 收费结构不明确或意外的额外收费
赞助该项目的区域中心制定了持续合规、监控和投资者沟通的标准。其跟踪记录是最具预测性的信号之一。
区域中心仍被美国移民局指定且完全合规的证据，包括及时提交 I-956G 表和 I-956F 表，以及可通过美国移民局公开目录核实的当前指定状态。查看可验证的运营记录，包括 I-526E 和 I-829 的批准数量、获得永久居留权的投资者总数、已完成项目的资金返还情况。您还可以在其网站上查看详细的推荐信，其中包括具体的项目名称、时间表和结果。
如何监测项目、跟踪资金和披露重大变化。
可核查的审批记录，以及严格执行的证据。
检查区域中心是否已采取投资者优先政策或类似承诺，优先考虑投资者利益和透明度。这可能包括围绕投资者沟通、重大变化披露或投资者保护的正式政策，这些政策超出了最低监管要求。
TEA 的指定决定了项目是否有资格获得较低的 80 万美元最低投资额，对于农村 TEA，还决定了移民局的优先处理。申请依据必须有据可查、有理有据。
有文件证明的明确的农村或高失业率要求。区域中心或项目发起人应明确确认适用的 TEA 类别及其原因。
正式的 TEA 报告，包括资料来源、计算结果和地图，最好由对 EB-5 有经验的经济学家编写或审查。该分析应符合美国移民局的现行政策和 2022 年改革与诚信法案（Reform and Integrity Act of 2022）后的标准。
TEA（目标就业区）是由美国移民局定义的地点，由于该地点是农村或高失业率地区（80 万美元也可适用于合格的基础设施项目），因此有资格获得较低的最低 80 万美元的 EB-5 投资。
每个 EB-5 投资者必须与至少 10 个合格的工作岗位挂钩。就业模式是移民批准的基础--它必须在压力下经得起考验。
每个投资者的工作岗位估计值应在 10 个以上。薄利多销容易受到延误、预算变化和模型敏感性的影响。
在项目模式下，明确确定工作类型以及如何将其记入投资者账户。
一份可信的经济影响报告，明确说明假设、限定成本、支出时间和乘数。
与工作报告和项目进度表相匹配的支出时间和类别。
切实可行的施工计划和预算，既能经受住工期延误的考验，又不会使工作缓冲区坍塌。
一个强大的项目有赖于一个拥有经验、资金和执行纪律的开发商来完成他们所启动的项目。
在预算范围内按时交付的可比项目，具有可信的参考资料和执行证据。
已执行的购买协议或有效的控制文件，以及干净的产权路径和已解决的问题。
时间是连接施工、创造就业、维持和退出的变量。没有应急措施的进度计划是失败的进度计划。
显示关键里程碑和主要支出发生时间的时间表，并有合理的应急预案。
时间表和工作缓冲的缓冲，加上不依赖于完美时间的文件计划。
建立一种结构，使就业岗位的创造、维持和退出保持一致，而不必在最后一刻强行修补。
业务计划是将财务、工作、合规性和风险等所有其他类别联系在一起的文件。
详细且内部一致的计划，说明如何创造和维持工作岗位，如何通过运营和营销支持收入，以及 EB-5 资金如何在没有还款保证的情况下保持风险。计划还应包括切合实际的假设和清晰的风险分析，并以文件而非断言作为支持。
EB-5 资本在资本堆栈中的位置以及如何偿还，是最终决定投资风险的两个问题。
资本堆叠位置
清晰的资本结构图，显示优先债务、夹层或优先股权（如有）、EB-5 资金和赞助商股权，并明确还款优先顺序。
退出战略
明确的机制，如再融资、出售或经营现金流，并有商业计划和市场假设作为支持。
可支持的估值和吸收假设，以及不依赖于最佳情况的融资计划。
明确的替代方案，而不是含糊其辞的灵活性。
尽职调查的真正意义
如果操作得当，EB-5 尽职调查可以改善最重要领域的成果。它通过检验创造就业机会、合规性和时间安排是否可信，来加强移民的可行性。通过要求清晰的文件和管理，减少虚假陈述和监督不力的风险。它通过揭示 EB-5 资本在资本堆栈中的位置、资金控制方式以及实际预期还款方式来明确投资风险。
最重要的是，它可以帮助投资者根据有据可查的信息而不是市场宣传来评估项目，并选择结构和管理都符合法规要求并能创造可靠就业机会的 EB-5 项目。
每个项目、每个步骤都要严于律己。
EB5 美联航在赞助任何项目之前，都会采用同样的九大支柱框架。在后 RIA 时代，我们作为领先的农村 EB-5 区域中心的地位是建立在数据而非营销之上的。
EB5 美联航的全部跟踪记录，以数字为准。
长期以来，EB5 美联航一直要求将第一顺位优先贷款作为核心结构保障--旨在为 EB-5 投资者提供内在的下跌保护。这种方法与严格的尽职调查程序以及与成熟的美国开发合作伙伴的关系相结合，强化了我们对每个投资者家庭的信托承诺。
编辑来源 本文基于 EB5 United 的内部尽职调查框架，我们将其应用于作为区域中心担保人评估的每个项目。 对美国移民局表格、处理类别和项目规则的引用反映了截至发布之日的现行法律和美国移民局政策。跟踪记录数字反映了 EB5 United 在 15 年多的 EB-5 投资中的累积结果。
免责声明 本博客仅供参考，不构成任何证券或投资产品的销售要约、购买要约邀请或推荐。 这不是一般的招揽或一般的广告。任何证券发行均仅通过机密的《私募备忘录》（"PPM"）向合格投资者私下进行。此处的信息基于截至发布之日的现行法律和美国移民局政策，可能会有变动。过去的业绩并不预示未来的结果，个人的处理时间表可能会有所不同，并取决于美国移民局的裁决。不保证移民福利。本内容不构成法律、税务、财务或移民建议。潜在投资者在做出任何决定之前，应咨询自己的合格法律、税务和移民顾问。
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