EB-5 盡職審查是對 EB-5 專案的九個類別（文件、資金來源、區域中心、TEA 資格、創造就業機會、發展商、時間表、商業計劃和投資者保護）進行規範的評估，以便在投資者承諾之前確認移民的可行性和資金的安全性。 若操作得宜，它會以文件證據取代行銷聲稱，並在投資人仍可脫身時，及早揭露結構性缺點。
自 1990 年成立以來，EB-5 計劃提供了一個明確的建議：投資美國企業並為您和您的家人爭取永久居留權。數十年來，成千上萬的人通過此途徑成功獲得綠卡。
EB-5 計劃的核心是通過引導外國資本進入創造就業機會的企業，從而刺激美國經濟增長。為了實現這一目標，每項 EB-5 投資都必須滿足嚴格的法律、經濟和時間要求。在沒有適當盡職調查的情況下駕馭這個框架是投資者最常犯的錯誤之一，也是最昂貴的錯誤之一。
下面的文章提供了一個實用的EB-5項目盡職調查工具包，它是以一個易於使用的格式建立的。每一部分都列出了您可以提出的具體問題，以及在答案中需要注意的事項，這樣您就可以快速評估一個項目的文件、創造就業機會的可信度、TEA支持、區域中心的記錄、投資者保護、時間表的現實性以及退出策略。
- 九個盡職審查類別共同決定 EB-5 專案的結構是否同時滿足移民和投資目標
- 完整的文件包（PPM、商業計畫、經濟報告、TEA 分析、區域中心記錄）應預先提供 - 「我們稍後再分享」是一個預警訊號
- 資金來源的準備幾乎完全取決於您的EB-5移民律師的經驗--雇得好，雇得早
- 區域中心的地位可透過美國公民與移民服務局（USCIS）的公開名錄進行驗證；要求有 I-526E 和 I-829 批准的記錄。
- 有意義的工作緩衝（每個投資者的工作舒適地超過 10 個）可保護投資者免於預算變動、延遲和模型敏感度的影響
- 資本堆疊位置決定償還的優先順序 - 投資者應該清楚知道 EB-5 資本相對於優先債務和保薦人股本的位置
- 退出現實主義意味著有市場數據支持的明確主要路徑，以及可信的後備方案 - 而不是含糊不清的彈性語言
EB-5 盡職調查的九大支柱。
使用此索引可直接跳至任何類別的問題和答案。在您投入資金之前，它們共同構成了評估任何 EB-5 項目的完整框架。
在進行任何深入分析之前，必須先將完整的文件包放在桌上。這裡的缺口往往代表其他地方也有缺口。
通常包括 PPM（或發售備忘錄）、營運/合作協議、認購協議、商業計畫、經濟/就業創造報告、區域中心文件、TEA 分析和支持文件，以及主要的第三方支持，如市場研究、預算、合約和財務預測。遺漏項目或 「我們稍後會分享 」應視為預警訊號。
資金來源文件是 EB-5 程序中最具技術性和影響力的方面之一。您的資金來源案件的質量幾乎完全取決於您的移民律師的專業知識。您的首要勤勉任務是確保您在過程的早期聘請了合適的法律顧問。
一位能針對您的特定事實模式（無論是薪資、營業收入、資產出售、贈與、貸款或其組合）提供明確、客製化文件計畫的律師。他們應該明確說明需要收集哪些文件、哪些文件需要經認證的翻譯、在類似您的案件中文件缺口常出現的地方，以及如何主動解決這些缺口。
- 您能否提供與我的資金來源情況類似客戶的推薦信？
- 您每年處理多少 EB-5 個案，以及您的業務所佔的百分比是多少？
- 您對[貴國]的文件要求和銀行系統有經驗嗎？
- 您對客戶問題的一般回應時間是多久？
- 您如何讓客戶瞭解案件的最新進展？
- 不針對您特定情況的模糊或一般建議
- 對於來自貴國的資金來源案件沒有可驗證的經驗
- 無法提供客戶推薦信
- 承諾保證批准或不切實際的時間表
- 在徹底評估資金來源之前進行投資的壓力
- 初次諮詢時溝通不良或回應延遲
- 不清楚的收費結構或意料之外的額外收費
贊助該專案的區域中心設定了持續遵守、監控和投資者溝通的標準。其往績記錄是最具預測性的訊號之一。
區域中心仍被美國公民與移民服務局（USCIS）指定且完全符合規定的證據，包括及時提交 I-956G 和 I-956F 表格，以及可透過 USCIS 的公開目錄查證的目前指定狀態。尋找可驗證的營運記錄，顯示 I-526E 和 I-829 的核准數目、取得永久居留權的投資人總數、已完成且資金已歸還的專案。您也可以在他們的網站上尋找詳細的推薦信，其中包括具體的專案名稱、時間表和結果。
如何監控專案、追蹤資金，以及揭露重大變更。
可驗證的批核記錄，以及嚴格執行的證據。
檢查區域中心是否已採納投資人優先政策或類似承諾，將投資人利益和透明度放在首位。這可能包括有關投資人溝通、重大變更揭露或投資人保護的正式政策，這些都超越了監管的最低要求。
TEA 指定決定專案是否有資格獲得較低的 80 萬美元最低投資額，對於鄉村 TEA，還決定是否有資格獲得 USCIS 優先處理。其依據必須有文件證明且有理可據。
有文件證明的鄉村或高失業率的明確聲稱。區域中心或專案發起人應明確確認適用的 TEA 類別及其原因。
一份正式的 TEA 報告，包括資料來源、計算和地圖，最好是由有 EB-5 經驗的經濟學家準備或審閱。該分析應符合USCIS現行政策和RIA（2022年改革和誠信法案）後的標準。
TEA（目標就業區）是美國公民與移民服務局（USCIS）定義的一個地區，由於該地區是農村或高失業率地區（80萬美元也可適用於符合條件的基礎設施項目），因此符合最低80萬美元的EB-5投資資格。
每個 EB-5 投資者必須與至少 10 個合格的工作掛鉤。工作模式是移民批准的關鍵 - 它必須在壓力下站得住腳。
每個投資人的工作預估舒適地超過 10 個工作。薄利易受延遲、預算變動和模型敏感度的影響。
明確識別工作類型，以及如何在專案模式下將其歸功於投資人。
可信的經濟影響報告，包含清楚說明的假設、合格成本、花費時間和乘數。
與工作報告和專案排程相符的支出時間和類別。
切合實際的施工計劃和預算，能承受延誤而不會崩塌的工作緩衝區。
一個強大的專案有賴於具備經驗、資金和執行紀律的開發人員來完成他們所開始的工作。
在預算範圍內準時交付的可比較專案，具有可信的參考資料和執行證據。
已簽訂的購買協議或有效的控制文件，加上乾淨的業權路徑和已解決的問題。
時間是連接施工、創造就業機會、維持和退出的變數。沒有緊急應變措施的時間表就是會失敗的時間表。
顯示關鍵里程碑和主要支出發生時間的時間表，並有合理的應急費用。
時間表和工作緩衝的緩衝，加上不依賴完美時間的文件計劃。
創造就業機會、持續經營和退出的結構，而不會強迫在最後一刻修補。
業務計劃是將其他所有類別 - 財務、工作、合規性和風險 - 連結在一起的文件。
一份詳細且內部一致的計劃，說明如何創造和維持工作機會、如何營運和行銷來支持收入，以及 EB-5 資金如何在沒有保證還款的情況下保持風險。計劃還應包括現實的假設和明確的風險分析，並以文件而非斷言支持。
EB-5 資金在資本堆疊中的位置，以及如何償還，是最終決定投資風險的兩個問題。
資本堆疊位置
清晰的資本堆疊圖，顯示優先債務、夾層或優先股本（如有）、EB-5 基金和贊助者股本，並列明還款優先順序。
退出策略
明確的機制，例如再融資、銷售或營運現金流，並有業務計劃和市場假設的支持。
可支持的估值和吸收假設，以及不依賴最佳情況的融資計劃。
明確的替代方案，而不是含糊不清的彈性語言。
盡職調查的真正目的。
EB-5 盡職審查可以改善最重要領域的結果。它通過測試創造就業機會、合規性和時間是否可信來加強移民的可行性。通過要求清晰的文件和管理，它減少了失實陳述和監管不力的風險。它通過揭示 EB-5 資金在資本堆疊中的位置、資金控制方式以及實際預期的還款方式來澄清投資風險。
最重要的是，它可以幫助投資人根據文件資訊而非行銷聲稱來評估項目，並選擇結構和管理符合法規和創造可信就業機會的 EB-5 項目。
紀律適用於每個專案、每個步驟。
EB5 United 在贊助任何專案前，都會採用同樣的九大支柱架構。在後RIA時代，我們作為鄉村EB-5領先區域中心的地位是建立在數據而非行銷之上的。
EB5 美聯航的完整記錄，以數字為準。
EB5美聯貸長期以來都要求第一順位的優先貸款作為核心結構保障--旨在為EB-5投資者提供內在的下行保護。結合嚴謹的盡職審查程序以及與成熟的美國發展合作夥伴的關係，這種方法加強了我們對每個投資者家庭的受託承諾。
編輯來源。 本文基於 EB5 United 的內部盡職審查框架，我們將其應用於我們作為區域中心贊助商評估的每個項目。 提及美國公民與移民服務局（USCIS）的表格、處理類別和計劃規則反映了出版日期當前的法律和美國公民與移民服務局（USCIS）的政策。往績數字反映 EB5 United 15 年以上 EB-5 投資的累積結果。
免責聲明。 本部落格僅供參考之用，並不構成任何證券或投資產品的銷售要約、購買要約邀請或建議。 這不是一般徵求或一般廣告。任何證券發售僅透過機密的私人配售備忘錄 (Private Placement Memorandum, "PPM") 以非公開方式提供給合格的投資人。此處的資訊是以出版日期的現行法律和 USCIS 政策為基礎，可能會有所變更。過去的業績並不代表未來的業績，個別處理的時間表可能會有所不同，並視美國公民與移民服務局 (USCIS) 的裁定而定。移民福利並非保證。本內容不構成法律、稅務、財務或移民建議。有意投資者在做出任何決定之前，應諮詢其自身合格的法律、稅務和移民顧問。
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